Trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, câu hỏi mà hầu hết gia chủ đều quan tâm là: “Giá xây dựng tính theo m2 như thế nào? Làm sao để dự trù chi phí chính xác nhất?”. Đây là yếu tố quan trọng giúp bạn kiểm soát ngân sách, so sánh nhà thầu và đảm bảo công trình được triển khai suôn sẻ, không phát sinh quá nhiều.

 

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ cách tính giá xây dựng theo m2, các yếu tố ảnh hưởng và công thức dự trù chi phí sát thực tế nhất.

 

 

1. Giá xây dựng theo m2 là gì?

 

Giá xây dựng theo m2 (đơn giá xây dựng theo diện tích sàn) là phương pháp tính chi phí dựa trên tổng diện tích xây dựng, nhân với đơn giá thi công mà nhà thầu đưa ra.

 

Phương pháp này giúp gia chủ:

 

• Dự toán nhanh chi phí xây nhà
   
• Dễ so sánh giá giữa các nhà thầu
   
• Kiểm soát ngân sách tốt hơn trước khi tiến hành thiết kế chi tiết
   

Đây là cách tính phổ biến nhất trên thị trường xây dựng nhà ở hiện nay vì tính đơn giản, minh bạch.

 

 

2. Các loại đơn giá xây dựng theo m2 hiện nay

 

Thông thường, chi phí xây dựng được chia thành 2 loại:

 

2.1. Đơn giá xây dựng phần thô

 

Bao gồm: dựng cốt thép – xây – trát – điện nước âm tường – chống thấm – mái – các hạng mục kết cấu chính.

 

Mức giá tham khảo năm 2025:

 

• Nhà phố tiêu chuẩn: 3.300.000 – 3.800.000 đ/m2
   
• Nhà cao cấp / yêu cầu kỹ thuật cao: 4.000.000 – 4.500.000 đ/m2
   

2.2. Đơn giá hoàn thiện

 

Bao gồm: ốp lát, sơn bả, cửa, lan can, tủ bếp, thiết bị vệ sinh, chiếu sáng, nội thất cơ bản…

 

Giá dao động theo vật liệu:

 

• Gói tiết kiệm: 2.000.000 – 3.000.000 đ/m2
   
• Gói trung cấp: 3.000.000 – 4.500.000 đ/m2
   
• Gói cao cấp: 5.000.000 – 8.000.000 đ/m2

 

 

3. Cách tính diện tích xây dựng theo m2

 

Để tính giá chính xác, bạn cần biết cách nhà thầu quy đổi diện tích. Tổng diện tích xây dựng được tính dựa trên các hạng mục sau:

 

 

Việc này giúp nhà thầu tính đúng khối lượng thi công & vật tư thực tế.

 

4. Công thức tính giá xây dựng theo m2

 

Công thức chuẩn:

 

Tổng chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá/m2

 

Ví dụ:

 

• Nhà 1 trệt 2 lầu
   
• Diện tích đất: 5m x 15m
   
• Diện tích sàn: 75m2
   
• Tổng diện tích quy đổi:
   

 

Tổng diện tích = 292,5 m2 

 

Nếu đơn giá phần thô và nhân công hoàn thiện là 3.500.000 đ/m2:

 

→ Chi phí = 292,5 m2 x 3.500.000 = ~1,023 tỷ đồng

 

 

5. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá xây dựng theo m2

 

5.1. Vị trí công trình

 

• Hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật tư → Giá cao hơn
   
• Vị trí trung tâm → phí tập kết vật tư cao
   

5.2. Chất lượng vật liệu

 

• Xi măng, thép, gạch, cát, đá… thay đổi theo thời điểm
   
• Vật tư cao cấp → đơn giá tăng theo
   

5.3. Quy mô và độ phức tạp

 

• Công trình càng nhiều tầng → tính toán kết cấu nhiều hơn
   
• Nhà có nhiều ban công, giếng trời, cầu thang cao cấp → thi công lâu → tăng chi phí
   

5.4. Tiêu chuẩn hoàn thiện

 

• Gạch, đá, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh quyết định rất lớn đến giá
   
• Thiết kế phong cách cổ điển thường đắt hơn hiện đại
   

5.5. Thời điểm xây dựng

 

• Mùa mưa thi công chậm
   
• Giá vật liệu biến động theo thị trường

 

6. Cách giúp gia chủ tính giá xây dựng chính xác nhất

 

✔ 1. Lên bản thiết kế chi tiết từ đầu

 

Thiết kế càng kỹ → dự toán càng chính xác → tiết kiệm 10–15% chi phí phát sinh.

 

✔ 2. Chọn nhà thầu uy tín

 

Ưu tiên đơn vị:

 

• Báo giá rõ ràng, hợp đồng minh bạch
   
• Không vẽ vời, không phát sinh bất hợp lý
   
• Có công trình thực tế
   

✔ 3. Cập nhật giá vật tư theo thời điểm

 

Theo dõi giá thép, xi măng, gạch ốp lát… để tránh đội chi phí.

 

✔ 4. Tính đúng diện tích quy đổi

 

Đừng chỉ nhân “diện tích đất x số tầng”, vì như vậy sẽ sai lệch lớn.

 

✔ 5. Dự phòng 5–10% chi phí phát sinh

 

Dù tính kỹ, xây nhà vẫn có rủi ro thay đổi vật tư hoặc điều chỉnh thiết kế theo nhu cầu thực tế.

 

Tính giá xây dựng theo m2 là cách nhanh và hiệu quả để gia chủ dự toán chi phí trước khi xây nhà. Tuy nhiên, để có con số chính xác nhất, bạn cần:

 

• Tính đúng diện tích quy đổi
   
• Lựa chọn đơn giá phù hợp với mục tiêu
   
• Xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí
   
• Kết hợp thêm bản vẽ thiết kế & báo giá chi tiết